老旧小区的管理，一直是社会高度关注的问题，引入物业管理是解决渠道之一，但面临物业费难收、服务不到位等问题。如何实现老旧小区物业的长效管理，成为老旧小区能否华丽转身的关键。2023年以来，奎文区广文街道提出了新的解题思路：“社企同办3.0”提质服务模式，新华路社区先行先试，原本处于“失管状态”的奎文区国土规划局小区旧貌换新颜。
□文/图 潍坊日报社全媒体记者 李楠 常方方
■现场
近半年试点，老旧小区换新颜
　　近日，记者走进奎文区国土规划局小区，一派井然有序的景象：干净整洁的小区道路、春意盎然的花草绿植、愉悦舒畅的居民笑脸……对该小区居民来说，如今的小区环境是梦寐以求的。2023年下半年，原物业公司突然撤出，导致小区处于“失管状态”三个多月。之后，社区牵头引入新物业公司后，小区管理重新走入正轨。
　　回想起处于“失管状态”的小区，不少居民纷纷摇头。垃圾遍地、杂草丛生、公共照明多处“瘫痪”……失去物业管理的小区，卫生、环境都很差。
　　奎文区国土规划局小区建成于1998年，位于新华甲巷8号，共有两栋居民楼，5个单元45户居民。年代久、户数少，“先天条件”的不足让小区经常处于“失管状态”——对物业公司来说，户数少收费难，意味着利润空间有限甚至入不敷出；对小区居民来说，老旧小区多数是特殊年代下的“单位房”，习惯了单位管理的居民，对物业公司是抗拒的。
　　在共同目标很难一致的情况下，物业和居民始终“相爱相杀”。为了更好实现老旧小区的长效管理，社会各界做出了种种尝试却多数黯然收场。2023年11月，广文街道新华路社区挂牌成立后，接管了处于“失管状态”的奎文区国土规划局小区，试点实施“社企同办3.0”提质服务模式，经过近半年试点，赢得了良好的居民反馈和社会口碑。
■居民
把小区的事当成自己家的事
　　“社企同办3.0”提质服务模式，第一步就是要做好居民的工作。原物业公司与居民矛盾升级、突然撤出，物业费尚未退还，一系列的操作给小区居民内心蒙上了阴影，对物业公司产生了强烈的抵触情绪。新华路社区成立后，新华路社区党委书记韩从从做的第一件事，便是安抚民心，让小区居民真正参与到共建共治共享中。贯彻落实“三长制”，推选楼长——单元长——网格长，畅通社区治理“最后一公里”，在盘活小区管理上发挥了重要作用。
　　要不要引进物业公司？找什么样的物业公司？有无必要成立小区业委会？物业费按照何种模式收……桩桩件件，社区都征求居民意见，投票表决，群内公示，让居民真正当家做主。在社区人员不辞辛苦的解释与沟通下，居民渐渐卸下了心防，从原先的消极抵抗到后期的认可配合，“得民心”这一仗取得了阶段性的胜利。
　　“想要推进工作，必须扑下身子取得居民认可，我们一家家跑，一家家做工作，有时候一户居民仅电话沟通就要一个多小时。”韩从从感慨，得到居民认可并非易事，背后是大量的时间、体力、精力的付出。
　　郭浩浩是该小区2号楼1单元的单元长，之所以接下这份“差事”，郭浩浩称，这是因为居民都想拥有好的居住体验。成为单元长后，郭浩浩“当家作主”的感觉越来越强了。是否引进物业公司，她挨家挨户征求意见；如何缴纳物业费，她与居民一同协商……用她的话说，这些事情现在都是居民“自己说了算”。
　　对于如今社区和物业的工作，郭浩浩很满意。“小区大变样了，我们都看在眼里，喜在心上。现在社区凡事都征求我们的意见，居民自己说了算，把小区的事当成自己家的事。”郭浩浩说。
■物业
逐户走访，难题被逐一破解
　　在居民的投票表决下，社区帮助引入潍坊市百川物业管理有限公司，接管奎文区国土规划局小区的物业管理工作。说起接管该小区，公司负责人薛艳也是反复斟酌后做出的决定。
　　薛艳表示，对很多物业公司来说，老旧小区是“烫手山芋”，一旦接了，盈利很难还可能会狼狈退场。但是，韩从从将小区面临的处境及后期规划与她真诚沟通之后，她被社区为居民负责的态度深深打动。“我做的是一家物业公司，也愿意承担起社会责任。”薛艳说，从承担社会责任的角度，她接下了这个担子，赚不赚钱只能往后放。
　　连续多日，在社区工作人员的带领下，薛艳与员工逐户走访，耐心解释。在暂时没有收取物业费的情况下，她亲力亲为，在卫生、公共设施等方面进行改善，让原本脏乱不已的小区焕然一新。
　　让人欣喜的是，入驻奎文区国土规划局小区仅仅几个月后，各项工作开展顺利，居民认可度也很高。对于这一成绩，薛艳认为，一方面是来源于物业公司扎实肯干，真正为居民解决实际问题；另一方面，社区的引领作用也至关重要。
　　“之前接手过很多小区，像新华路社区这样一家一家带着你入户，帮你一起收物业费的，还是头一回。”薛艳说。
　　
　　■社区
　　当好物业和居民的和谐纽带
　　“社企同办3.0”提质服务模式中，社区的党建引领作用至关重要。可以说，社区作为物业公司和小区居民的“纽带”，是三者关系的灵魂所在。
　　韩从从表示，老旧小区的问题错综复杂，要想解决，必须综合考虑多方利益。从业主的角度出发，社区尽可能多将管理自主权交给业主，并大胆探索“一栋楼一方案、一单元一标准、一住户一协议”，在核算物业管理成本的基础上，对常住户、经营业户分类型制定了物业服务价格标准，一对一入户签订协议，真正实现了小区的事情业主自己说了算，消除了业主对物业的对立情绪。
　　“有的单元需要保安和清洁，有的单元只需要基础清洁，都可以根据居民的需求‘私人定制’。”韩从从表示。
　　另一方面，社区也必须考虑物业公司的利益，韩从从说，物业企业要长久运营，必须收支平衡，亏损经营只是饮鸩止渴。为此，社区就要做好“桥梁”作用，扶上马，送一程，让物业公司真正留得住、活下来。
　　目前，奎文区国土规划局小区的物业改革效果明显。韩从从称，新华路社区辖区内18个小区，其中有9个老旧小区，在试点工作取得成效之后，“社企同办3.0”提质服务模式将在新华路社区其余8个老旧小区逐一展开，力求从根本上解决困扰已久的难题。