房东将房屋委托给给中介公司，中介公司再将房屋转租给承租人是常有的事。近日，山东省济南市槐荫区人民法院审理了一起因中介跑路，房东将租客驱逐出屋，租客主张退还租金和押金的案件。
基本案情
　　贾某有一处房子需要出租，于是找到某中介公司，向其出具《房屋委托代理书》后，双方签订了《房屋出租委托合同》。合同约定，贾某全权委托该中介公司独家代理房屋出租事宜，中介公司每月向其支付租金1800元，按季度支付。随后，中介公司与孙女士签订了《房屋租赁合同》，约定将贾某的房屋租赁给孙女士，租期一年，押金1800元，租金为1100元/月，孙女士支付了房租加押金共15000元后入住。
　　然而，中介公司并未按照约定向贾某支付租金，且已失联。贾某和承租人孙女士协商租赁事宜未果，便拿走了房屋的水电卡，孙女士被迫搬离案涉房屋。随后，孙女士向济南市槐荫区人民法院提起诉讼，要求中介公司和贾某退还房租和押金共15000元，并要求解除其与中介公司签订的《房屋租赁合同》。
　　法院认为，贾某与中介公司签订的是《房屋出租委托合同》，中介公司与孙女士签订的是《房屋租赁合同》，两种合同性质不同。从中介公司与贾某签订的《房屋出租委托合同》中可以看出，中介公司作为受托人须向作为委托人的贾某支付租金，可见中介公司是通过支付租金，获得案涉房屋使用权及收益权，不同于有偿的委托合同中受托人获取报酬的目的。因此，贾某与中介公司签订的委托合同实为房屋租赁合同。孙女士与中介公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，双方均应按照合同行使权利、履行义务。中介公司作为案涉房屋的承租人，与孙女士所签的租赁合同系转租合同，孙女士系次承租人，中介公司系该合同的相对人，因此孙女士与中介公司之间的租赁合同并不约束贾某，贾某不承担退还责任。中介公司作为承租人，应在租赁期限内保证次承租人孙女士对案涉房屋的正常使用，但其未按约向出租人贾某支付租金，且在收取案涉房屋租金和押金后失联，未履行合同义务，导致孙女士不能继续使用案涉房屋并被迫搬离，应当返还孙女士已交付的租金和押金。另孙女士无法通知中介公司解除合同，故其搬离并向贾某交付涉案房屋之时，应视为其与中介公司的租赁合同关系解除。
　　最终，法院依法判决孙女士与中介公司签订的《房屋租赁合同》解除，中介公司退还房租及押金共15000元，孙女士要求贾某对退还房租及押金承担共同责任的诉讼请求，不予支持。

法官说法
　　槐荫法院行政（综合）审判庭副庭长李巧英表示，租赁合同是指房东将房屋出租给中介公司，由中介公司支付租金的合同；委托合同是指房东与中介公司约定，将房屋委托给公司出租，房东支付一定报酬，公司在委托权限内代为行使出租权利的合同。民法典规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。委托合同包括有偿的委托合同和无偿的委托合同。有偿的委托合同中，受托人目的是通过完成受托事务获取报酬。本案中，中介公司虽向孙女士出示了《房屋委托代理书》，表明其具有代理房东贾某将案涉房屋出租事宜的权利，但从其与贾某签订的《房屋出租委托合同》中可以看出，贾某与中介公司之间的合同关系实则是房屋租赁合同。
　　一般来说，房东和中介之间的关系分为委托代理关系和房屋租赁关系两种。在委托代理关系的情况下，中介与租客签订的房屋租赁合同可以视为房东与租客直接签订的房屋租赁合同，租客可根据合同内容直接向房东主张权利，要求房东履行合同义务；在房屋租赁关系的情况下，中介与租客再次签订房屋的租赁合同只能约束中介与租客，租客不能直接向房东主张权利，如果发生纠纷，租客只能要求中介公司承担责任。
　　本版文均据《法治日报》