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租期未满不想租了 已付房租能否退

(2022年11月03日) 来源：潍坊晚报
　　很多人出门在外工作生活，需要租房子。在租房过程中，可能会出现因某种原因，租期未满但需将房子退掉的情况。那么，已付的租金能退吗？租房时需要注意哪些方面？11月2日，针对昌乐一租客和房东因退租产生的纠纷案例，法院进行了解读。
　　
　　┬潍坊日报社全媒体记者 常方方
　　
　　租客一次性交了四年租金
　　住了不到一年想退租遭拒
　　2021年4月，昌乐的孟某与房东张某签订了房屋租赁合同，约定孟某租赁张某的房屋，租期四年，租金每年5000元，孟某一次性支付了四年的房租共计2万元。
　　2022年3月，孟某因不再需要该房屋，便想要解除租赁合同，但是遭到房东张某拒绝。房东张某不同意退还租金，双方多次沟通，但是一直都未能达成共识。孟某将房东张某起诉至昌乐县人民法院，要求解除合同并返还剩余租金。
　　房东张某认为，孟某属于单方违约，不具有实质性的解除权，不能发生解除合同的法律效力。而且孟某突然提出此事，他的房子再次出租也需要一定的时间，会给自己带来经济损失。所以，他认为解除合同可以，但是不退还剩余租金。
　　
　　　　租房前若存在不确定因素
　　可以提前协商写在合同中
　　昌乐县人民法院经审理认为，本案系房屋租赁合同纠纷。孟某单方解除合同的行为不符合法律规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，但张某作为出租人有权据此解除合同，双方当事人对于解除房屋租赁合同的意思表示一致。对于张某主张的孟某应赔偿其可得利益损失即合同解除后剩余租赁期限全部的租金。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第九条及第十一条的规定，可得利益应根据双方交易的性质、合同的目的等区分，主要分为生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失等。当事人主张可得利益损失应当是在已经支付对价的基础上因对方违约而导致丧失的可得利益。
　　具体到本案，本案并非经营性房屋租赁，虽因孟某违约致使合同解除，但张某以此主张剩余租赁期限内的全部租金，于法无据。双方签订的合同租赁期为四年，孟某租赁不满一年便提前解除合同，确实给张某造成一定的预期利益损失。根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、当事人过错、张某实际损失等，法院酌定赔偿金额为18个月租金。
　　法官提醒，在实际生活中，承租人因种种原因不想继续租赁房屋，想要解除房屋租赁合同，这就造成了根本违约。市民在租房子时也应当考虑好了再签合同，以免因为单方违约进行赔偿。如果有一些不确定因素，也可以提前与房东商议并写在合同中。
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